王禹：从开发商的角度上来谈建筑中的创新问题

先请大家欣赏一下项目的大概情况（播放幻灯片）。这是一个三维动画，刚才那个镜头是我们的一个阳光室（主卧室），我大概介绍一下这个项目，是坐落于大连市的星海湾广场，南面是一个十万平方米的人造海滩，北面是大连市的台山，左边是亚洲第一大广场——星海湾广场，右边是大连市的一级海滨公园——星海公园，本项目总建筑面积40万平方米，一期已建成了17万平方米，去年10月26日开盘我们现在已经销售90％以上，平均售价7000元/平方米左右。 我们的景观设计是由香港（贝尔高林）给设计的，大家现在看到的景观主要是围绕着海滨住宅的特色，进行的海洋公园的设计。主要有深水区、浅水区、珊瑚区和海洋文化区四个区域。同时在这四个区域中结合了老人、妇女、儿童和正常业主的活动空间。但这只是一个三维动画片，我们认为还没有完全表现到位，大连市是一个缺水的城市，我们也做了很多的水景，但是这不是一个真正的水景，是个假的水景，这个水景可以使我们北方的楼盘在冬天的和夏天的时候都能够很好的看到水景的体现，不象有的水景到冬天就没法看了。这是我们和南方的一个区别。 由于我们的集团是有五星级酒店和房地产业和百高级货业组成的，因此我们的管理是以酒店五星级管理为基础，去开展社区服务。我们的物业管理主要是倡导“全托付式”的物业管理，设置大堂副理的管理人员，客户有问题，你只要找到一个人就可以全部解决。 我把项目大致的背景跟大家介绍一下，来之前会议让我们发言，提出的题目就是“建筑创新”。这个问题让我就想到我们为什么要建筑创新？为什么而做？其实我是开发商，大家在激烈的市场竞争中我们不得不去创新，只有创新了才能超越别人，才能赶上别人。为什么要创新？为什么目的去创新呢？实际上我们不是一个设计公司，也不是一个学术探讨。我们是为了企业的利益，企业的发展的目的去创新。因此来说这个创新不是单纯意义上的创新，而是市场有效性的创新。那么怎么创新呢？就是这个创新必须是建立在以往成功经验的基础上有效的创新，有效的进步，进步大了其实客户也不领情，那就需要进步的恰到好处，市场上能够热烈的响应。就是建立一个设计基础、制作基础和市场反馈基础上的东西。 所以我认为建筑创新这个话题提的很好，但是确实很难讲，很难表达的一个事情。我今天只好站在一个开发商的角度来谈建筑上创新的问题。（幻灯片） 我先讲一讲我们的规划设计，为什么要这样做规划设计？怎么创新？刚才几副图片都是星海湾广场的实景，这是我们项目的位置，大家可以看到这个区域就是壹品星海的位置，这个就是星海湾广场，它前面是一个海洋公园，然后是十万平方米的人造沙滩，这就是海湾。这边是国际游艇俱乐部和一级的星海浴场。这条路是大连市的第一大路——中山路。 首先我先讲一下规划设计，我们知道规划设计就象下棋的一个布局。如果你布的好的话，建筑摆开了以后就会给他以后的生活创造一个良好的硬件环境。如果你布的不好，大家进去生活，进去体会这种感受的时候，可能就不是很人性化。 这个项目是占地13.6万平方米，容积率是3.5，应该说这个课题比较难。容积率比较高，容积率高的情况下还要做的比较舒服，所以第一怎么样把高的容积率实现，同时让小区里感应的容积率要小、要低，就是建筑的密度要低。因此我们在这里考虑设计的安排是中间这一部分和前面这一部分主要是以9－12层的小高层为主，中间是19－2、30多层的大高层为主，实际上这个小区里面每个楼间距的距离都是按照小高层的距离处理的。因此当人在这个区域行走活动的时候感觉到的是小高层的距离和容积率。因此高容积率就被我们彻底的处理，使它在周边边界上房屋拔高解决小区感受容积率低，实际容积率高的问题。 第二个问题是看海的问题，大家都知道我们前面是海岸线，海洋公园，有非常好的景色。怎么样使更多的住户能看到海，能看到非常好的海，海景视野非常大，这是很重要的。这个问题我们也动了不少脑筋，大家都知道，象我这样一个楼盘土地的话，应该说它的南北纵深是比较大的。南北纵深大了以后，摆楼房摆一排两排是不可以的，还要三、四排的摆下去。如果我们做高层点式的话，就会一个一个挡下去，最后大家只好在缝里看，这样看海的效果在市场上也是多见的，并不少见。我们这里考虑的就是使整个的区域以小高层来打底，周边做一个大的高层，利用道路区分，把看海的视角闪开。而且看海的角度都是超过90度的视角来看的，比在缝里看的多得多。 项目前面还有一个海洋公园也有一些低层建筑，这样如果都闪开也是看不到海，低层可能会有一些遮挡，这样我们主要是把中间的低层做起来，它不会对我们其他的房间造成新的遮挡。我们的设计、规划原则就叫“空间低密度”，大家都知道一个概念就是规划要做低密度，但是我们往往摆规划的时候是在平面上，而不是在立体空间上，这次我们的方案主要的新意是在立体空间上去考虑空间密度，而不是在平面上。 因为这个社区是40万建筑面积，我们要设置很多的出入口，车辆的流动，才能把这么多人在上下班的很短时间内疏散出去，这里有上万人口，车辆的拥有率非常高。所以我们在规划的时候也采取了这样的决定，把整个的地下进行大的开发。这样就把整个人车彻底的分流了，使交通的组织能够比较畅顺，因为我们这个楼盘在大连是属于中产阶级的定位，使这种阶层的人考虑到私秘性的问题，所以把私秘性也解决了。很多人回家的时候在地下停车，然后直接就回家了，电梯在地下室里走。所以我们也是一个双大堂，双入口的社区规划，同时因为这个小区又不可能开太多的车库和出入口，所以我们采取了单向可变的车道组织。由于时间关系我不能太详细的介绍，我大概就把我们规划上创新的情况给大家说一下。 另外可以值得一提的是，我们这体做了一栋小户型，我们定位在大连人的休闲、渡假第二居所，你可能买一套海滨的住宅要花一百万以上，那么你买一个小户型的休闲渡假可能需要四、五十万就可以了，而且还有精装修。所以我们就设计了这样的一个五号楼，这个楼我们做的时候也是一个创新的，是一个原创的东西，所有的房间都朝向东南或者是西南的，而且这样的一个设计，使以往我们设计的小户型要么南向、要么北向、要么东向、要么西向的时候。把不通风的问题也解决了，同时我们是3.9米的进深的高度，利用3.9米的空间使一个房间的空间有两个空间的使用情况，甚至就是赠送一部分的面积，因此推向市场以后反映非常良好，现在已经100％销售了。这个应该说也是我们的一个创新，原创的东西。 因为我们是大型海岸社区，所以在顶层设计方面我们采取的是退台式的设计，打造出阳光无敌观海平台，同时在公用空间也设置了公用的上人的屋面，这样使我们社区看海景不是很好的住户，能够有一个公用的空间，领着他的客人去感受这个小区优越的地理位置和良好的周边环境。这是规划的情况，我不知道时间允不允许，我就再讲一点。 （幻灯片）这是我们的一个外立面的情况，这个外立面也是结合了大型海洋生活社区的特点，一个波浪形的，流动的曲线，其实大家看到的这个曲面是比较简洁明快的。但是做起来以后，对建筑成本的提高，对外墙砖的要求和色彩的要求都是比较高的，都是需要考虑这种变化的。 我们这里应该说每一个楼都介绍也来不及，我举一个例子说一下，比方说我们的一号楼，我们刚才看到的动画片中有主卧室是带有一个圆形阳光室的，我们在一号楼设计的时候，也把阳光室设计到了客厅里面去，这样使得观海的效果基本上是在270度以上，效果比较好。 （幻灯片）这个是一号楼，在客厅里面有阳光室，而且半径非常大，有3米多的半径，人站在窗前的时候可以270度以上的来观海景。同时我们有一个楼内的跃层，这个不是简单的一跃二的做法，我们是半层跃一层的做法。使得楼层之间的关系非常合理。同时考虑到适用性的问题，做了一些错层的处理，这些问题在建筑结构上都需要花费心思的，能够调整的好，又不多花钱，这也是我们创新的一个方面。 壹品星海户型设计追求的是全明设计，实际上我们这个友谊合升壹品星海项目我们一直追求的是全民设计，所有的房间只要你是房间就是明的，不管你是主卫还是次卫，不管这个房间是书房还是什么都一定要是明的，同时我们在卫生间的处理采用的是下沉式的卫生间的处理，包括他的烟道，以往我们用的烟道占的空间比较大，卫生间了显得比较局促。同时房间之内容易有回风，现在我们采用了一种专利的产品基本上把这个问题都解决了，占地面积又小。同时我们又借鉴了非典期间的陶大楼盘的教训，我们做地漏的产品都是专利的产品，是防串味的产品，因为高层比较高，冲水下来以后风就失去了，就容易串味。 同时在户型设计上我们是站在业主的角度上去设计的，使每一个尺寸都能够尽量的节省，这样使客户在买我们房子的时候买房的面积率是最小，但是功能满足量是最高的，花钱最少。所以我们有一句话叫“毫厘必究”。比方说电视机的对角线，比方说玄关的尺寸到底是多少，餐厅是多少，阳台窗台之间的搭配关系每一个细节我们都是非常计较的，能考虑到这些问题就说明我们在设计过程中都进行了细致的研究。 大家说在别的项目买的房子三室两厅可能需要很大的面积，比方是150平方米，在我们这里同样的功能可能就130平方米，其实大家都知道，东西我们叫开间，南北叫进深，如果开间定了的情况下，比方是10米，进深每增加一米就增加了10％的面积，这样的话当你设计的好的时候，我们做的都是小进深的处理，这样就给客户提供了非常高的含积量的产品。所以开发商在设计的时候能够做到这一点你的产品就能够得到市场热烈的响应。 我们的高层设计都是30层的设计，百米高层在建筑上有一个要求就是高宽比，如果高宽比不对的话，可能房子的稳定性不好。我们做的高层也是按照小高层的进深处理的，这样我们的高宽比不够。所以我们在结构处理的时候就进行了一些特殊的针对性的对待。同时把结构上的考虑把它变成功能上的使用。使得北面的疏