城镇化利好物流地产 高端冷链机遇显现

作为影响未来中国经济社会发展进程的重要战略，国家对新型城镇化建设的思路和布局一直备受关注。3月中旬，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》(以下简称《规划》)提出，为增强中心城市辐射带动功能，要推进中心城区功能向1小时交通圈地区扩散，培育形成通勤高效、一体发展的都市圈。

而在都市圈形成过程中，消费品和生产资料的物流如何做到规模化、集约化，将是保障新型城镇化战略稳步实施的重要课题之一。现代化物流园区作为推动物流运作共同化的重要基础设施和公共平台，无疑将在其中发挥重要作用。

此次出台的《规划》将为物流园区的发展带来更多的发展机遇，其中农产品物流园区、尤其是高端冷链物流的发展机遇更加值得关注。

机遇显现

《规划》提出，要统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地，加强农产品期货市场建设。实施粮食收储供应安全保障工程，加强粮油仓储物流设施建设，健全覆盖农产品收集、存储、加工、运输、销售各环节的冷链物流体系。

戴德梁行工业暨物流地产部中国区主管苏智渊告诉记者：“这或许是对农产品流通体系进行整合的一个机遇。农产品仓储物流的发展近年来已经有越来越集中、越来越大的趋势，但市场上仍然缺乏真正的高端物流提供商，相关企业未来将获得很大的发展空间。”苏智渊介绍，农产品物流涉及的是大宗商品交易，对仓储设施的要求不高，通常只需要交通便捷、场地面积大、能快速完成产品配送即可。但农产品流通体系中的生鲜冷链物流则是一种比较专业的需求。

“我们早期的冷链仓库建设标准过低，大量使用的是1970年代建设的一些所谓的冷库，服务品质太低。”苏智渊告诉中国房地产报记者。

冷链物流体系不健全带来的损失已经相当严重。中华全国供销社总社济南果品研究院院长吴茂玉提供的数据显示，欧美发达国家冷链流通率达95%以上,而中国仅达到5%。由于冷链问题，每年约有1200万吨水果、1.3亿吨蔬菜被浪费,涉及总产值至少在1000亿元左右。

目前，已经有企业针对这一市场进行了抢先布局。据记者了解，太古冷链物流自2013年1月起，已经开始在北京、上海、广州等大城市进行布点，之后还将逐步向廊坊、武汉、南宁等交通节点城市拓展。

全球第四大冷库仓储运营商美国普菲斯也在与大连亿达集团合作拓展中国市场。目前上海临港、外高桥两处高端冷链物流仓库已投入使用，天津普菲斯亿达物流中心分拨中心业务日益繁忙，2014年1月，日均货物吞吐量已经由原来的600吨提高到1000吨。

布局产业转移

“当前，一些大城市的高端冷链仓储物流需求激增，但物流用地已经变成了稀缺资源，地方政府不愿把地块给到物流企业，所以现在的农产品高端冷链物流企业面临的主要问题不在需求，而在供给。”苏智渊表示。

实际上，不仅获取新的地块十分困难，一些处于大城市核心区域的物流地产企业还面临着交通拥堵严重、自身发展空间受限等问题。提供北京80%生鲜蔬果供应的北京新发地农产品股份有限公司(以下简称“北京新发地”)就面临着这一困境。

物流地产企业的布局调整已经迫在眉睫，而《规划》中提出的城镇化布局和形态，则为物流园区指出了布局调整的方向和机遇。

《规划》指出，要“科学定位各城市功能，增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移”。

2010年4月7日，北京新发地农产品批发市场就与河北保定高碑店市政府签订了《北京新发地高碑店农产品物流园区项目协议书》，将在高碑店投资50亿元建设涵盖高端冷链物流园区在内的5大类型农产品配套园区。

作为承接京津冀产业转移的第一个农产品流通企业，新发地迁址河北享受到了很多的政策优惠，保定市政府除给予新发地批500亩土地用于一期项目的启动外，还在贷款及税收方面给了许多政策倾斜。

“将农产品批发市场的物流园区迁出大城市，对市场进行分流，已成为许多农产品物流企业的选择。”河北新发地农副产品有限公司副总经理刘学义告诉记者。