他山之石可以攻玉—时明华与美籍华人建筑师论美国房地产
时明华简介： 现为《中国房地产报》副主编。
钟志明先生简介：美国伦士里理工学院土木工程硕士；美国西北大学土木工程博士；千禧国际顾问公司总裁；中国建设部驻美高级顾问；中国冶金工业局驻美高级顾问。
毛昭宁先生简介：美国伦士里理工学院建筑学士；美国培施大学企业管理硕士；前任NewCastleBuilders,Inc.总裁；在纽约WestchesterCounty有十八年以上设计及营造高级住宅的经验。
时副总：纵观全球现代房地产业的发展，美国的房地产无论从设计、施工、装饰以至经营理念，都在相当长时间里引领着世界潮流，这对蓬勃发展、正在走向成熟的中国房地产业颇有裨益。在此，我抛砖引玉，首先请二位谈谈美国房地产市场的特点和发展。
毛先生：在美国，通常把房地产市场分为四部分：
●用于出售的独立住宅(SINGLEHOUSE)
●用于出售的普通公寓(APARTMENT)
●用于出售的高级公寓(CONDOMINIUMSorCOOPERATIVES)
●用于出售的“小城镇住宅”(TOWNHOUSE)，这是一种把不超过8个的单独住宅横向相连而建的住宅建筑方式。美国每年建造100万到180万平方米的住宅。独立住宅是最为普遍的。近些年，TOWNHOUSE和高级公寓的数量有较大增长。
钟先生：毛先生在总体上描述了美国的房地产市场和住宅分类。实现“美国梦”的第一步就是拥有属于自己的住宅。现今有这样一种倾向：独立住宅建造的占地面积越来越小。设计理念似乎回到了18世纪和19世纪初。大多数情况下一英亩地建有六到八套住宅。而这种设计并没有降低住宅的使用面积，它们依然超过300平方米，带有四个起居室和两三个车库。
如今在美国，TOWNHOUSE也非常流行，这种建筑相邻的住宅通过共有一到两面墙相连，但是依然维持着独立住宅的特征。这种住宅强烈地吸引着那些刚开始工作，但还没有足够收入去购买独立住宅的年轻人，也吸引着那些已经没有足够精力或兴趣去维护他们自己的草坪的老人们。3层或更高的多层住宅根据占有方式的不同，市场上主要分为两种类型：普通公寓和高级公寓。其中被出租的称为普通公寓，其分为花园式公寓(3层～4层)和中、高层公寓，中层一般在6层～8层，高层可达30到40层。超过3层的公寓需要装电梯。当多层住宅被以个人购买的方式占有时，称为高级公寓。
您在美国对KINGFARM的参观中已看到了在拥有学校、购物中心、商业中心、湖泊、植物群等的大型社区中使用的混合设计方式。它尽可能多地做到自我包含。换句话说，它使自己成为一个您不用离开它一步就可以做任何事的大社区。
时副总：由于从事不同职业，经济状况有差异，美国的不同阶层所拥有的住房有何差别?
毛先生：中美两国的国情差异很大，两国人居面积较为悬殊。但有一点是相同的，那就是美国开发商在计划开发时也是基于经济条件所决定的特定购买群体。某些开发商面向高收入群体，建设的住宅不低于450平米，一般超过四居室，住宅面积没有上限。他们每年并不开发太多这种住宅，很少超过50个项目；另一些开发商则面对中产阶层，一套四居室的住宅通常不会超过300平米，开发商们每人每年会有数百个这样的项目；而面向低于中产阶层收入的人们，一般开发150平米左右的三居室住宅，TOWMHOUSE的形式就很合适。公寓出租则是面向各个收入阶层的，租金从低到高都有，例如一套100平米左右的公寓，每月租金在阿拉巴马州只需800美元，而在纽约则需5000美元。
时副总：今年初，北京有关负责人称：要逐步取消毛坯房，接踵而至的问题很多，如个性化需求等，我很想了一下解美国人对住宅的需求?
毛先生：我从室内装饰这一角度谈谈您的这一问题。这里必须说明，中国和美国房地产交易最大的不同之处在于：在中国，人们购买的是“不完善住宅”(毛坯房)，而在美国，开发商交付销售商的必须是“完整住宅”，即业已完成了浴室、厨房、地面、墙壁和门窗的装饰以及房屋粉刷的住宅，这些都是房屋的基本要素。出售毛坯房是违法的，只有完整的住宅才可能得到产权证(CO)
钟先生：毛先生对这个问题作了非常好的回答。我想要补充的是房屋内部装修是买者个人的口味和经济支付能力的体现。当你购买一套住宅，同时也就意味着购买了建设者的建议：墙壁、门窗的颜色和浴室、厨房的构造等。毛先生提到美国法律规定在交易结束之前，房屋应该在居住条件上达到买者合意的程度。过去，建筑商会提供选择给买者，现在建筑商们提供更大范围的选择，但是收费也更高。如果消费者提出了要求，几乎没有得不到满足的。
时副总：现今，中国的政府主管部门正致力于提高办事效率，从各方面给从业者提供一个更好的环境。美国发展商项目申报的程序及如何缴纳税费?
毛先生：由于美国这个联邦制国家的法律特点，税费问题在不同的州有很大差别。但在房地产开发过程中并没有特别的(不同于其他商业过程的)税费。开发商们为了项目的进行而购买各种材料，这种购买行为需要缴纳营业税，而这些税费通常会被加进住宅的售价中。消费者在购房时则不需要缴纳任何附加的税费。当开发商从出售房屋中获得利润后，他必须向所有人一样缴纳另外的所得税。
钟先生：在美国有各种形式的税费。在房地产方面包括各种原料的营业税、产品购买税、物业出售税，所有与这个全部的开发和交易过程(从一块空地到被居民占有的住宅)有关的人所要求交付的营业税和建筑商或开发商房屋出售的收益税覆盖了这个过程的绝大部分。
时副总：随着经济的发展，中国人对住宅要求日渐提高，在住宅产业化实施的过程中，住宅部品进入了一个淘汰落后、增加科技含量的阶段，这使住宅部品更能充分体现功能性和优越性。请二位谈谈科技在美国住宅中的运用。
钟先生：美国的建筑业在各种贸易行业中是非常守旧的。当需要在工程中使用某一类技术时，他们倾向于使用已经实践多年的技术。虽然不是所有新技术都很昂贵，但是人们总是感觉新技术会很昂贵，因此会升高房屋的售价，从而给销售带来难度。新技术在刚刚开始应用时尤其昂贵，但是当这种应用形成数量上的规模，就会使费用降低从而使其技术变得很有吸引力。然而，既使有些新技术在开始应用时也不是很贵，但美国建筑界已经形成了机械地拒绝新技术的心理，而不是给予公平的尝试机会。
毛先生：事实上，在美国，住宅业中的新技术被认为是“低科技”，不属于高科技的范畴。开发商们并不是积极地去采用新技术，这种现象是这个自由的市场造成的。不过我还是可以列出一些有趣的条目给您： ●与能源相关联的发展是很重要的。为了保持热能，我们改进了隔热方法，使用双层的门和窗户，使用电脑激活的温控装置。当我们不需要风或空调时，可以随意关闭。 ●乙烯基技术的运用改进了我们的地板材料，这使得我们的房屋保持干燥，阻止了湿气的渗透。●我们的森林资源正在逐步被耗尽，木材变得越来越贵。因此，我们开始使用轻型钢材来建筑房屋——像使用木材一样。一栋需要100株树木才能建好的房屋，6辆报废汽车的钢材经过再利用就可以建成。
最后，我想再次表达我的观点：销售“完整住宅”对于保护中国的消费者是非常重要的，建议毛坯房的销售在全国范围内被停止。
时副总：谢谢你们对美国房地产业的介绍，你们的真知灼见对中国同行们一定会大有启发。
来源：中国空调制冷网
